Comment acheter un hôtel ou un Restaurant

Comment acheter un hôtel ou un Restaurant

 

Avant d’acheter un fonds de commerce, des précautions s’imposent. Chiffre d’affaires, bilan financier, tour d’horizon des bonnes questions à (se) poser.

 

Comment acheter un hôtel ou un Restaurant

Ma capacité de financement ?

Vous avez un apport, quel que soit votre projet, votre investissement maximum tous frais inclus doit être de :
Sans Agence
Apport / coefficient 0,37 (faire une division)
Avec Agence
Apport / coefficient 0,44 (faire une division)

Exemple :
Apport 100 000 €
Capacité de financement = 100 000 € / 0,37 = 270 000 €
INFORMATIONS ACQUEREURS :
Voici à titre indicatif, quelques informations utiles à la réalisation de votre projet:
Valoriser une affaire en tenant compte de la moyenne d’un minimum de deux critères !

Par l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation) :

C’est un élément de la rentabilité. Le montant EBE doit permettre de rembourser votre crédit et vous payer.
Calcul de l’EBE « reconstitué » :
Résultat avant impôts
+ Salaires et avantages du gérant actuel
+ Dotations aux amortissements
+ Intérêt des emprunts en cours
+ Loyer si achat des murs

La valorisation s’effectue par la moyenne des trois derniers EBE :

Fonds de commerce : 4 fois l’EBE
Par le CA (Chiffre d’affaires HT) :
C’est la méthode la plus utilisée mais la moins avantageuse. Un CA peut-être élevé, souvent avec une rentabilité nulle.
Ratios moyens de CA HT :
Hôtel bureau : 2 à 3 fois le CA (Paris 3 à 5 fois)
Hôtel restaurant : 1 à 1,3 fois le CA
Restaurant : 0,6 à 0,8 fois le CA
Restaurant rapide : 0,81 à 1 fois le CA
Sandwicherie : 1,2 à 1,5 fois le CA

La valorisation s’effectue par la moyenne des 3 derniers CA
Estimation de valorisation des murs (hors Paris) ?

Ne pas confondre valeur immobilière et valeur du commerce (bail 3/6/9).
CA × 15% × 10 ans = prix des murs en valeur commerciale
Et valoriser le fond à 5 ou 6 fois l’EBE ou valeur Murs et Fonds : 10 à 12 fois le RBE

Comment acheter un hôtel ou un Restaurant

Délai moyen de réalisation d’un projet de reprise ?

Avant signature du compromis
3 mois pour choisir un établissement
2 mois d’études de marché et de faisabilité
1 mois de négociation
Délais minimum de 6 mois

Après signature du compromis
2 mois de délais bancaire
1 mois de négociation bancaire, déblocage des fonds
Délais incompressible de 3 mois

Attention !!!

Le prix demandé pour une affaire n’est qu’à titre indicatif.
Valorisez au juste prix et faites une proposition sérieuse par écrit.
Qui ne tente rien n’a rien.

CHR Conseil

 

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