Comment acheter un hôtel ou un Restaurant
Avant d’acheter un fonds de commerce, des précautions s’imposent. Chiffre d’affaires, bilan financier, tour d’horizon des bonnes questions à (se) poser.
Ma capacité de financement ?
Vous avez un apport, quel que soit votre projet, votre investissement maximum tous frais inclus doit être de :
Sans Agence
Apport / coefficient 0,37 (faire une division)
Avec Agence
Apport / coefficient 0,44 (faire une division)
Exemple :
Apport 100 000 €
Capacité de financement = 100 000 € / 0,37 = 270 000 €
INFORMATIONS ACQUEREURS :
Voici à titre indicatif, quelques informations utiles à la réalisation de votre projet:
Valoriser une affaire en tenant compte de la moyenne d’un minimum de deux critères !
Par l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation) :
C’est un élément de la rentabilité. Le montant EBE doit permettre de rembourser votre crédit et vous payer.
Calcul de l’EBE « reconstitué » :
Résultat avant impôts
+ Salaires et avantages du gérant actuel
+ Dotations aux amortissements
+ Intérêt des emprunts en cours
+ Loyer si achat des murs
La valorisation s’effectue par la moyenne des trois derniers EBE :
Fonds de commerce : 4 fois l’EBE
Par le CA (Chiffre d’affaires HT) :
C’est la méthode la plus utilisée mais la moins avantageuse. Un CA peut-être élevé, souvent avec une rentabilité nulle.
Ratios moyens de CA HT :
Hôtel bureau : 2 à 3 fois le CA (Paris 3 à 5 fois)
Hôtel restaurant : 1 à 1,3 fois le CA
Restaurant : 0,6 à 0,8 fois le CA
Restaurant rapide : 0,81 à 1 fois le CA
Sandwicherie : 1,2 à 1,5 fois le CA
La valorisation s’effectue par la moyenne des 3 derniers CA
Estimation de valorisation des murs (hors Paris) ?
Ne pas confondre valeur immobilière et valeur du commerce (bail 3/6/9).
CA × 15% × 10 ans = prix des murs en valeur commerciale
Et valoriser le fond à 5 ou 6 fois l’EBE ou valeur Murs et Fonds : 10 à 12 fois le RBE
Délai moyen de réalisation d’un projet de reprise ?
Avant signature du compromis
3 mois pour choisir un établissement
2 mois d’études de marché et de faisabilité
1 mois de négociation
Délais minimum de 6 mois
Après signature du compromis
2 mois de délais bancaire
1 mois de négociation bancaire, déblocage des fonds
Délais incompressible de 3 mois
Attention !!!
Le prix demandé pour une affaire n’est qu’à titre indicatif.
Valorisez au juste prix et faites une proposition sérieuse par écrit.
Qui ne tente rien n’a rien.
