Les Résidences Frazer Arrivent en Espagne, Allemagne et Afrique
Frasers Hospitality, l’opérateur singapourien de résidences, a annoncé son entrée sur de nouveaux marchés européens (Allemagne, Espagne) et africains (Nigéria), où le marché des résidences de tourisme long séjour est aujourd’hui encore à ses débuts. Les projets du groupe sont ainsi centrés sur des marchés en devenir, plutôt que sur les marchés matures où le groupe est déjà présent, comme la France et le Royaume-Uni, où la rentabilité de l’investissement est aujourd’hui moins bonne du fait des prix élevés de l’immobilier dans les villes majeures.
Frasers Hospitality, groupe Singapourien de résidences hôtelières a annoncé sa stratégie de développement dans la région EMEA.
En Europe, le groupe va s’implanter en Allemagne et en Espagne, marchés où il n’était pas présent jusqu’alors. En Espagne, “nous venons tout juste d’ouvrir notre première résidence, et le premier “Capri by Fraser” européen, à Barcelone. Nous espérons que d’autres ouvertures suivront en Espagne, et nous nous concentrons notamment sur Madrid.”, a déclaré Guus Bakker, COO Frasers Hospitality Europe/Moyen-Orient et Afrique. Son unité de Barcelone est une reconversion de l’ex-hôtel Apsis Porta Marina, situé dans le quartier d’affaires et à proximité de la Sagrada Familia de Gaudi.
A travers cette ouverture à Barcelone, le groupe introduit au passage son enseigne 4* Capri by Fraser en Europe, marché où il n’était auparavant présent que via ses enseignes de positionnement 5* Frasers Suites, Place et Résidences. Le groupe compte par la suite s’appuyer sur cette enseigne Capri pour se développer dans les marchés urbains européens n’ayant pas la taille critique pour permettre le développement de résidences 5* de grande capacité correspondant à son modèle. Spécifiquement pour l’Espagne, le groupe table également probablement sur la croissance à moyen terme des performances d’activité, le pays ayant déjà enregistré l’un des plus forts rebonds de RevPAR en Europe en 2014 (voir notre article).
Mais les ambitions d’expansion du groupe en Europe se concentrent actuellement particulièrement sur l’Allemagne, “où nous avons l’ambition d’augmenter considérablement notre portefeuille”, selon M. Bakker. De fait, l’opérateur a annoncé l’ouverture mi-2015 d’une résidence Capri by Fraser de 152 appartements à Francfort, d’une résidence Fraser Place de 145 appartements mi-2016 à Berlin (sur l’île aux Musées), et début 2017 d’une résidence Fraser Suites de 147 appartements, située sur les rives de l’Alsterfleet, dans un bâtiment classé de la vieille ville de Hambourg. Au-delà, le groupe souhaite se développer dans les autres grandes villes allemandes, et cible particulièrement “Munich, Düsseldorf, Stuttgart et Cologne”.
Ces annonces de développement sont ainsi centrées sur de “nouveaux” marchés où le groupe considère qu’il existe un “potentiel de développement” du segment des résidences et où les acteurs internationaux sont encore “peu présents” sur ce segment. En filigrane, il est à noter à l’inverse l’absence d’annonce de nouveaux projets au Royaume-Uni et en France, marchés européens où le groupe est pourtant le plus implanté à ce jour, avec 10 résidences britanniques (8 à Londres, 1 à Edimbourg, 1 à Glasgow) et 2 résidences parisiennes (à La Défense et sur les Champs-Elysées).
M. Bakker explique en effet : “alors qu’en Allemagne, nous pouvons obtenir des rendements [locatifs/immobiliers, NDLR] de 6% dans des quartiers prime de villes importantes telles que Hambourg, à Londres ou Paris les rendements actuels [de ce profil d’actif, NDLR] sont de 4 à 4,5%”. Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que l’Allemagne suscite autant l’intérêt des développeurs de nombreuses chaînes intégrées : “Depuis 2-3 ans, tout le monde s’intéresse à l’Allemagne”, concède M. Bakker. C’est en effet l’un des rares pays européens où autant l’offre des chaînes intégrées que les performances ont été en nette croissance au cours des dernières années, comme le montrent les données publiées par MKG Hospitality dans son European Hospitality Report 2014.
En France et au Royaume-Uni, les investissements du groupe auront ainsi vocation à être plutôt tournées vers les rénovations, comme celle réalisée par l’architecte Pascal Allaman au Fraser Suites Claridge Champs-Elysées, ancien palace historique parisien célèbre pour avoir accueilli Colette, Ray Charles, mais aussi les amours de Marlène Dietrich et Jean Gabin et les débuts de l’idylle entre Edith Piaf et Marcel Cerdan. Lors des rénovations, le groupe souhaite généralement en Europe développer la part des studios (taille moyenne chez Frasers : 35-40 m² à Paris, contre 75 m² au Moyen-Orient) au détriment des suites de plus grande taille. En effet, le groupe a constaté une évolution des profils de sa clientèle en Europe au cours des dernières années, avec une part croissante d’individuels et de moyens séjours, et sur le segment corporate une attention accrue des entreprises clientes vis-à-vis des coûts.
Frasers Hospitality a également annoncé son entrée prochaine sur le marché africain, avec une première résidence prévue pour ouverture en 2016 à Abuja. Le Nigeria a été retenu pour ce premier développement car il est “le pays ayant l’économie la plus solide en Afrique” selon M. Bakker. Plus largement, la croissance économique du continent et les besoins des expatriés font de l’Afrique un marché porteur en matière de développement de résidences dédiées aux moyens et longs séjours.
Au Moyen-Orient, le groupe va ouvrir en 2015 de nouvelles résidences à Bahreïn (Fraser Suites Dar Tower) et à Riyad (Fraser Suites Executive Tower), puis en 2017 d’autres résidences à Riyad (Fraser Place Business Gate), Doha (Fraser Place West Bay) et Dubaï (Fraser Suites Al Jadaf, Fraser Residences Al Jadaf).
A fin 2014, Frasers Hospitality opère 92 résidences hôtelières dans le monde, dont 30% sont en propriété directe. Frasers Hospitality est une filiale du groupe immobilier coté Frasers Centrepoint Ltd qui est un propriétaire/gestionnaire immobilier et comprend des foncières cotées, alias REITs en anglais (voir le descriptif de sa foncière hôtelière). Avant 2013, le groupe immobilier Frasers Centrepoint Ltd était lui-même une filiale du conglomérat diversifié Fraser & Neave, un groupe fondé en 1883 et qui comprenait aussi des activités de food & beverage (via sa filiale Fraser & Neave) et d’édition/médias (via Times Publishing Group). Ce conglomérat avait été racheté en janvier 2013 pour 11,3 milliards de dollars américains par ThaiBev, l’un des principaux groupes de spiritueux d’Asie du Sud-Est, dirigé par Charoen Sirivadhanabhakdi, plus grand brasseur et 3e fortune de Thailande selon le magazine Forbes. Celui-ci a ensuite réintroduit séparément en bourse les différentes structures du conglomérat, dont Frasers Centrepoint Ltd en janvier 2014, qui a aujourd’hui une capitalisation boursière de 3,6 milliards de dollars américains.
